Вход на сайт
рабочий поселок Земетчино
Карта сайта
Версия для слабовидящих   |   Размер шрифта ААА   |   Цвет сайта ЦЦ
Главная » Информация РОСРЕЕСТРА » ДОКУМЕНТЫ В РОСРЕЕСТР. ОБ ОШИБКАХ И НЕ ТОЛЬКО

ДОКУМЕНТЫ В РОСРЕЕСТР. ОБ ОШИБКАХ И НЕ ТОЛЬКО

Когда документы для государственной регистрации права или по сделке с недвижимостью, которые сдают граждане, не отвечают требованиям, то регистрация прав и перехода прав приостанавливается. Недочеты и недостатки чаще всего обнаруживаются не сразу в момент сдачи документов, а чуть позже. Это для участников сделки часто становится неприятным сюрпризом и заставляет срочно исправлять ошибки или доносить документы.

Процедура государственной регистрации начинается с приема документов, который на сегодняшний день осуществляется через многофункциональные центры (МФЦ). Срок государственной регистрации прав и перехода прав на недвижимое имущество в нашем регионе сокращен до трех рабочих дней. Поэтому если раньше было время для донесения документов, исправления и пр., то теперь его практически нет - регистрация осуществляется быстрее.

Большое количество приостановок влекут за собой ошибки в заявлениях - неверно указываются вид регистрационного действия, паспортные данные, даты и др.

Еще к частым ошибкам регистраторы отнесли неправильный размер государственной пошлины. И напомнили: если пошлина не уплачена (или не доплачена), то они вправе не рассматривать такие документы и возвращать их в течение пяти рабочих дней. Из-за этого заявители вынуждены будут обращаться на регистрацию повторно.

Когда супруги регистрируют совместную собственность, должны прикладывать к документам свидетельство о браке. При участии в сделке несовершеннолетних следует подтверждать полномочия их законных представителей - предоставлять свидетельство о рождении. Если у продавца поменялась фамилия, тоже требуется документ о ее смене.

Некоторые договоры купли-продажи недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Регистраторы проводят правовую экспертизу и нотариальных договоров.

-  При нотариальных сделках часто причиной приостановок становится отсутствие заявления на регистрацию ранее возникшего права продавца.  Преимущество нотариальных сделок в том, что подать документы на регистрацию может только одна из сторон договора.
Но присутствие продавца на сделке бывает необходимо, когда право его на недвижимость в государственном реестре не зарегистрировано, и ему нужно подать заявление о регистрации ранее возникшего права. На практике также нотариусы оставляют у себя документы о регистрации ранее возникшего права, но они необходимы для регистрации права и их надо истребовать. Это же касается и приказов органов опеки - если при нотариальных договорах отчуждение производится при согласии органов опеки, то нотариусы тоже оставляют их у себя. Для регистрации нужна хотя бы копия такого приказа или подробное описание данного приказа в договоре.

Еще одно замечание по поводу нотариальных сделок - когда расчеты за недвижимость совершаются в рассрочку, необходимо оформить ипотеку в пользу продавца. На практике часто в договоре об этом не говорится и заявление на ипотеку не подается. В результате регистрации сделки приостанавливается.

 

Из вопросов-ответов

-        Нужна справка формы 40 для государственной регистрации перехода права по сделке?

- Отсутствие справки - не причина для приостановки регистрации, но договор должен содержать информацию о лицах, сохраняющих право пользования. ("Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением" - п. 1 ст. 558 ГК РФ.) Управление не требует справку 40 для регистрации, но справку для сделки все равно нужно брать, чтобы подстраховать себя, увериться, что нет лиц, имеющих право проживания, осужденных, несовершеннолетних, оставшихся без попечения и т. п.

Если в квартире есть лица, сохраняющие право пользования в силу закона, то такие лица нужно указывать в договоре. Если таких лиц нет, достаточно формулировки, что таких лиц не имеется.

- Должна ли в выписке отражаться информация о несовершеннолетних пользователях помещением и находящихся под опекой?

-  Информация органов опеки должна храниться в Управлении и ею регистраторы должны руководствоваться. Обмен информацией с органами опеки происходят в рамках межведомственного документооборота. И она включается в реестр дополнительных сведений и при наличии появляется в
расширенной выписке из ЕГРН. Если такие лица существуют, но в выписке о них ничего не сказано, это значит, что сведения по ним не были официально переданы из опеки в Росреестр.

Обычно продавцы знают, кто имеет право пользования помещением, и если не говорят покупателям, то это неправильно и потом приведет к приостановке или к более серьезным проблемам.

- Нужно ли предоставлять согласие супруга на продажу недвижимости?

- До 1 января 2017 года, до вступления федерального закона №217-ФЗ при отсутствии нотариального согласия супруга на сделку по отчуждению совместно нажитого имущества регистрация приостанавливалась. Сейчас такого согласия для регистрации не требуется. Но в ЕГРН вносится соответствующая запись о том, что сделка совершена без согласия третьего лица. Эта запись говорит о том, что сделка может быть оспорена. Покупатель, который соберется приобретать такой объект недвижимости, рискует. Чтобы не возникало таких ситуаций, желательно предоставлять согласия супругов на сделки по отчуждению недвижимости.

- Если согласие было подписано, но на регистрацию не представлено....

- Тогда можно исключить запись об отсутствии согласия. Покупатель обращается в МФЦ с заявлением о внесении изменений в ЕГРН, при этом уплачивается госпошлина.

- Содержится ли в Росреестре информация о лицах, отказавшихся от приватизации жилья? Ведь за ними сохраняется право пользования помещением, даже если они в нем не прописаны.

- Законом не предусмотрено внесение таких сведений в ЕГРН. Хотя, действительно, право проживания у лиц, отказавшихся участвовать в приватизации, сохраняется.

- В каком случае происходит отказ в приеме документов на регистрацию?

- Единственный случай - когда невозможно установить личность. Конкретная ситуация: есть сад с домом, право зарегистрировано в БТИ в 1998 году, первый договор о продаже 1999 года - нотариальный. В нотариальном договоре прописано, что право не зарегистрировано. Далее продажи следуют в 2001, 2006 и 2013 годах, удостоверенная у того же нотариуса. Сейчас собственник решил продать этот дом, обратился в МФЦ, но ему отказали в приеме документов - нужно регистрировать всю цепочку сделок, с ранее возникшими правами, либо признавать право в судебном порядке.

- Женщина продает дом, который строила вместе с умершим более полугода назад мужем, в наследство она не вступила. В паспорте стоит печать, что она вдова. Продавец наняла риэлтора и уверена, что продаст дом без оформления наследства.

- Не продаст. Если в Росреестре есть информация, то сделка будет приостановлена до оформления наследства.

- Правда ли, что сейчас можно публиковать уведомления о продаже доли, комнаты на сайте Росреестра для реализации преимущественного права покупки сособственников?

- Да, если число сособственников 20 и более. Этот сервис для уведомления на сайте более подходит для продавцов доли в паркингах.

- Собственник может наложить запрет о невозможности сделок без личного участия собственника. Значит ли это, что продать недвижимость мошенники не смогут?

- Действительно, правообладатель может подать соответствующее заявление в МФЦ, причем без уплаты госпошлины. Сделать это он может только сам, без доверия другом улицу. В ЕГРН на основании заявления будет внесена запись о невозможности проведения сделки без участия собственника. И если на сделку придет представитель продавца с доверенностью, то ему будет отказано. Но надо понимать, что эта запись может не защитить, если мошенники подделают документы собственника и регистраторы этого не обнаружат. Невозможность сделок без личного участия собственника не действует при оформлении наследства на объект. Кроме того, если объект принадлежит юридическому лицу, которое также сможет заявить о невозможности сделки без личного участия, отмена записи происходит при ликвидации предприятия.

- Действительно ли собственник может запросить информацию о том, кто и сколько раз запрашивал информацию об его объекте?

- Можно заказать выписку, в которой будет отражена эта информация. Там будут указаны все запросы за исключением обращений правоохранительных органов.

- Есть ли в Росреестре сведения о недееспособных лицах?

- Такие сведения должны направляться в Управление в виде актов из судов, которыми установлена недееспособность лиц, но пока не направляются. Когда будут поступать, наличие недееспособных будет отражаться в выписках.

- В квартире проведена перепланировка, которую можно не согласовывать, площадь не поменялась, как эти изменения попадут в информацию об объекте в ЕГРН?

- Для этого собственнику нужно подготовить технический план и обратиться в Росреестр через МФЦ за учетом изменений по объекту. После проведения такого учета можно получить новую выписку с обновленными данными.

Дата создания: 30.05.2018 15:08
Дата обновления: 30.05.2018 15:08